Покупка квартиры не только радостное событие, но и повод для беспокойства. О том, как правильно подготовиться к сделке по покупке жилплощади в столице, FoxTime рассказал генеральный директор агентства Центральный Департамент Недвижимости (ЦДН) Анатолий Пысин.
Новостройки
Вкладывая деньги в новостройку, покупатель должен понимать, что есть два основных риска, на которые действительно стоит обратить внимание: недострой и задержка сроков сдачи объекта.
В первом случае покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, а во втором возможно компенсирует ущерб через суд, но потратит время.
По словам руководителя ЦДН, единственное, что поможет минимизировать риск – тщательная проверка документов застройщика: “Гарантировать, что объект будет достроен, – невозможно. Тут риэлтор, помимо проверки, может сравнить разнообразные предложения и найти действительно подходящий для покупателя вариант. На этом все. Застройка – это чужой бизнес и предсказать его судьбу нельзя”.
Таким образом, гарантировать стопроцентную безопасность покупки недвижимости на первичном рынке невозможно.
Отдельно эксперты обращают внимание покупателей на то, что на сегодня выгода от покупки квартиры на этапе котлована сомнительна: зачастую после ремонта они уходят по цене равной или даже ниже стоимости покупки.
Вторичный рынок
Подготовку лучше всего начинать с консультации. Риэлтор сможет направить клиента, сформировать критерии для поиска и оградить его от ошибок, которые люди зачастую делают уже на первых этапах.
В интернете достаточно открытых баз недвижимости, и найти подходящую квартиру не так уж сложно, но что делать дальше?
“В объявлениях встречаются фейки. Это объявления по несуществующим объектам, где, как правило, квартира выставлена по заниженной цене, а в самом объявлении профессиональные фото. Такие фейки публикуют агентства или частные риэлторы, используя их как рекламу, чтобы привлечь клиента. Когда он связывается с представителем продавца, недобросовестный агент сообщает, что квартира только что ушла, и предлагает похожий вариант”, – рассказывает эксперт.
Уже на этом этапе опытный риэлтор может исключить возникновение подобных ситуаций и сберечь время и нервы клиента.
После выбора объекта необходимо провести его тщательную юридическую проверку, а уже потом вносить аванс и заключать сделку.
На этой стадии покупки важно детально изучать историю помещения с момента получения первого права собственности до настоящего времени.
3 вещи, которые нельзя игнорировать при проверке квартиры
– Наследство: его необходимо разбирать детально, потому что чья-то доля могла быть не учтена, например, если человек не знал о смерти родственника. Тогда он имеет право претендовать на свою часть имущества.
– Прописка до приватизации. Если прописанный жилец был в армии или в тюрьме, его могли выписать, не поставив в известность, и приватизировать квартиру. В этом случае человек имеет полное право претендовать на долю.
– Дееспособность продавца. Здесь важно проверить, чтобы ни один из продавцов не был лишен дееспособности. Лишить может суд по таким причинам как игромания, наркомания, алкоголизм и некоторые психические заболевания. При покупке квартиры у продавца требуют справки о том, что он не стоит на учете в ПНД или наркологии.
Справки в медицинских организациях получает сам продавец и отдает их покупателю.
Разобраться в этих моментах можно попробовать самостоятельно. Но для получения гарантий имеет смысл обратиться к независимым специалистам, в агентство недвижимости или юридическую компанию.
“Мы можем привлечь профессионального судмедэксперта для проведения экспертизы на момент сделки. Если не проверить эту информацию, продавец может через некоторое время вернуться и заявить, что не отдавал себе отчет, когда подписывал договор купли-продажи”, – говорит Анатолий Пысин.
Пример из практики
“Пример из моего профессионального опыта: не так давно к нам обратился покупатель, который сам подобрал себе квартиру и уже внес аванс. Только на второй день после внесения денег мужчина заподозрил неладное и пришел к нам. Выяснилось, что клиент отдал деньги, не взяв документы на квартиру у продавца. У человека на руках был только договор о внесении задатка, – рассказывает руководитель агентства, – Я добился получения документов. Оказалось, в квартире по договору социального найма проживала семья: муж, жена и двое детей. Потом квартиру приватизировали на четверых человек. Будучи в браке, муж подарил свою долю жене. Через два года супруги развелись, а после этого мужчина через суд признал договор дарения недействительным на основании того, что страдает эпилепсией. То есть признал себя на момент дарения недееспособным”.
Специалисты в ЦДН посоветовали отказаться от сделки, потому что такой продавец может признать ее мнимой на основании своей недееспособности. А значит, для клиента есть риск потерять и деньги, и квартиру.
Риэлторы помогли вернуть большую часть аванса и нашли “чистый” объект без обременений. Этот случай хорошо демонстрирует, как рискованно выбирать квартиру в одиночку, не вникая в юридические тонкости.
“К сожалению, таких примеров масса. Большинство покупателей, подбирающих недвижимость самостоятельно, делают ошибки и обращаются в агентства, уже после того как попали в непростую ситуацию”, – в заключение добавил эксперт.
РЕКЛАМНЫЙ МАТЕРИАЛ
Текст и орфография/ ЦДН
Фото/ unsplash.com
