Прежде чем заниматься переводом жилого помещения в нежилое, надо определиться с данными понятиями.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса, чтобы помещение было признано жилым, оно должно соответствовать следующим требованиям:

– помещение должно быть изолированное. То есть, долю в квартире, если она не выделена как отдельная комната, не рассматривают как жилое помещение, поэтому и перевести ее в нежилое тоже невозможно.

– помещение должно быть недвижимым имуществом, определение которого обозначено в статье 130 Гражданского кодекса.

– помещение должно быть пригодно для проживания граждан, то есть соответствовать определенным санитарным и техническим правилам и нормам, а также остальным требованиям законодательства.

Жилыми помещениями являются:

– жилой дом или часть жилого дома,

– квартира или часть квартиры,

– комната.

Теперь по поводу определения нежилого помещения. В российском законодательстве четкого определения нет, но согласно содержанию статей некоторых законодательных актов можно сказать, что нежилое помещение должно отвечать двум первым признакам, которые указаны для жилого помещения. То есть, нежилое помещение должно быть недвижимым имуществом, и быть изолированным помещением.

Нежилое помещение отличается от жилого своим  предназначением. Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания, в нем можно поместить магазин или офис. Однако в законодательстве предусмотрены случаи, когда квартиры используют под офисы без перевода в нежилое помещение. Статья 17 Жилищного кодекса и пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями, предусматривает использование жилого помещения для проведения индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем согласно закону, если это не нарушает права и интересы других граждан, и требования, которым обязано соответствовать жилое помещение.

Данная правовая норма касается в основном физических, а не юридических лиц. Только гражданин, который проживает в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, имеет право заниматься профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью в месте своего проживания. Это, в первую очередь, касается адвокатов, которые осуществляют свою деятельность в форме адвокатского кабинета. Согласно пункту 6 статьи 21 закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» адвокату разрешается использование жилого помещения, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, в качестве адвокатского кабинета.

Однако в таких случаях действуют некоторые ограничения:

– размещение в жилом помещении предприятий возможно только после перевода этого помещения в нежилое согласно предусмотренному жилищному законодательству (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Поэтому, сделки с арендой, безвозмездным пользованием, и с другим использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, которые не были переведены в нежилые согласно законодательству, будут признаны незаконными согласно статье 168 Гражданского кодекса.

– Пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса предусматривает использование юридическим лицом жилое помещение только для проживания граждан.

При каких условиях возможен перевод

Условия, которые позволяют переводить жилое помещение в нежилое:

– в помещении должен быть отдельный вход или техническая возможность для создания такого входа;

– помещение не должно являться частью жилого помещения;

– в помещении не должно быть зарегистрированных граждан;

– помещение не обременено правами третьих лиц.

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, квартира должна находиться на первом этаже. Если квартира находится выше первого этажа, ее перевод в нежилое помещение возможен только в том случае, если все помещения, которые находятся под квартирой, тоже являются нежилыми.

Порядок перевода

В Жилищном кодексе содержится общий порядок перевода жилого помещения в нежилое. Для перевода собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должен предоставить  следующие документы:

1. Заявление о переводе помещения.

2. Правоустанавливающие документы на помещение.

3. Технический паспорт и план помещения.

4. Поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение. Технический паспорт и поэтажный план дома можно получить в БТИ по месту нахождения помещения по заявлению и правоустанавливающим документам на помещение. Данный документ изготавливается в течение 10 дней. Не забывайте, что технический паспорт и план помещения действуют один год с даты их выдачи.

5. Подготовленный проект переустройства и перепланировки переводимого помещения.

Орган, который производит перевод помещений, обязан выдать заявителю расписку о том, что он получил документы с указанием их перечня и датой получения. Решение о переводе или об отказе принимается в течение 45 дней с момента подачи всех документов.

Через 3 рабочих с момента принятия решения заявитель получает документ, который подтверждает принятие решения. После этого надо будет зарегистрировать право собственности на нежилое помещение.

Если необходима перепланировка переводимого помещения в решении о переводе должно прописываться требование об их проведении.

Завершение работ должно быть подтверждено актом приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода помещения и на основании которого производится перевод помещения в нежилое. После этого надо пройти регистрацию права собственности на нежилое помещение.

Основания, по которым могут отказать в переводе:

1) не полный список документов, определенных Жилищным кодексом;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения, которые предусмотрены Жилищным кодексом;

4) проект переустройства жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Полина Соина

foxtime.ru

При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.